O Brasil é um país de proporções continentais, de acordo com dados do IBGE, temos 69 milhões de unidades familiares distribuídas em todo território nacional. Se formos analisar os tipos de moradia é possível observar que cerca de 12 milhões de pessoas vivem em propriedades alugadas, ou seja, são inquilinos de um imóvel. 

Se você pensa em investir em um imóvel para alugar e usufruir do retorno financeiro gerado pelo valor do aluguel, deve saber que a relação entre o proprietário e o locatário estão cada vez mais amparadas judicialmente, principalmente pela Lei do Inquilinato, nome pela qual ficou conhecida a Lei nº 8.245/91.

A Lei do Inquilinato foi criada quando normas e regras precisaram ser determinadas para proteger as duas partes de um aluguel: o dono do imóvel e o inquilino. Depois de entrar em vigor a Lei sofreu ajustes e atualizações e a que está em vigor atualmente é a Lei nº 12.112/09.

De maneira prática, essa Lei regulamenta os direitos e deveres das partes do contrato, e vamos destacar a seguir as principais atribuições para proprietários e inquilinos.

Lei do Inquilinato na prática

As partes do contrato

O contrato entre locador e locatário deve ser registrado de maneira formal, determinando o prazo de ocupação do imóvel e as condições de pagamento e demais detalhes que ambos queiram deixar registrado, contudo, mesmo sem ter um documento formalizado o justiça considera que há um vínculo entre proprietário e inquilino de maneira informal também.

O inquilino que não tem um contrato assinado pode provar por meio de pagamentos recorrentes de serviços como água e luz, por exemplo, que ocupa o imóvel como locatário.

Tempo de vigência do contrato

Existem duas formas de determinar o tempo de contrato: 

• Locação por tempo determinado: consta um período específico de ocupação do imóvel.
• Locação por tempo indeterminado: não faz referência ao período total de ocupação.

Reajuste do valor do aluguel

O reajuste do valor do aluguel é realizado anualmente, indiferente do tipo de contrato, mas não pode acontecer de acordo com a vontade do proprietário, de acordo com a Lei do Inquilinato o aumento deve acontecer apenas uma vez ao ano e seguir os índices da inflação. O índice mais utilizado para o reajuste do aluguel é o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), divulgado pela Fundação Getúlio Vargas.

Segurança sobre o pagamento de aluguel

Uma das contribuições da atualização da Lei do Inquilinato que beneficiou os locatários diz respeito a obrigatoriedade de ter um fiador atrelado ao contrato, principalmente quando o aluguel é intermediado por imobiliárias.

Até algum tempo atrás, era necessário ter um fiador que fosse proprietário de um imóvel, e que declarasse renda pelo menos três vezes maior do que o valor do aluguel. Agora existem outras formas de registrar uma garantia de pagamento, como o Seguro-fiança, ou operações feitas por meio de cartões de crédito, configurada como garantia locatícia.

Essa modalidade de garantia facilita a contratação do aluguel para o inquilino, mas também traz um respaldo para o proprietário que pode solicitar a devolução do imóvel em caso de inadimplência de uma forma mais ágil, sem precisar envolver terceiros nesta situação.

Conheça os direitos e deveres do proprietário de acordo com a Lei do Inquilinato

A Lei define os direitos e deveres para inquilinos e proprietários. Confira a seguir os artigos descritos:

 

• Obrigações do locador

 

Art. 22. O locador é obrigado a:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.”

 

• Obrigações do locatário

 

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá – lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.”

Uma das cláusulas que pode causar mais atritos entre as partes são as que falam a respeito das despesas de condomínio e de manutenção do imóvel. Em relação ao condomínio e possíveis rateios de despesas, quando se tratar de algo estrutural é dever do proprietário. Serão cobradas do inquilino as despesas de manutenção e utilização mensal das áreas e serviços. 

A mesma lógica pode ser aplicada quando se tratar de reformas no imóvel. Caso seja algo estrutural, a responsabilidade é do proprietário. Por sua vez, o inquilino não pode promover qualquer tipo de mudança dentro do imóvel sem antes consultar o proprietário.

Se você está pensando em investir em um imóvel com a finalidade de alugar, escolha um imóvel novo em um condomínio completo, desta forma as despesas com reforma não vão fazer parte da sua programação por um bom tempo.

O que exigir sendo o locador de um imóvel?

Com base na Lei do Inquilinato, e na busca por uma renda proveniente do aluguel do seu imóvel, o primeiro passo deve ser o de estabelecer uma boa relação com o inquilino. Mesmo que não seja obrigatório, formalize um contrato de aluguel com todas as regras que são importantes para você, como data para o pagamento mensal do aluguel; tempo de ocupação; o que não pode ser modificado dentro do imóvel; a permissão ou não de sublocação de partes do imóvel; pagamento de taxas e impostos, como IPTU por exemplo.

Sempre que possível conte com a consultoria de uma imobiliária ou agente imobiliário para analisar o contrato e intermediar essa relação. Determine como será a comunicação entre vocês, para que possam conversar sobre o imóvel sempre que necessário. 

Tenha em mente que ao fazer o investimento em um imóvel para alugar quanto melhor localizado ele for, e quanto mais opções dentro do condomínio e no seu entorno, será mais fácil manter o imóvel alugado e com um valor que seja vantajoso para você.

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